De zorgen voor huurders nemen toe, aangezien het aantal beschikbare woningen in de vrije sector aanzienlijk is afgenomen en de vierkantemeterprijzen ongekende hoogtes bereiken. De recente huurmonitor van Pararius schildert een somber beeld, waarbij de voorgenomen reguleringsplannen van demissionair minister De Jonge een tegenovergesteld effect lijken te hebben. In dit artikel onderzoeken we de gevolgen van strengere regelgeving, zwaardere fiscale lasten en stijgende rente, en hoe deze factoren de huurmarkt beïnvloeden.


Wet betaalbare huur

De combinatie van aangescherpte regelgeving, toenemende fiscale lasten en stijgende rente heeft particuliere verhuurders ertoe gebracht hun koers te wijzigen. Het resultaat: een daling van 15,6 procent in het aantal beschikbare huurwoningen in de vrije sector voor nieuwe huurders. Huurders betalen hier echter de prijs voor. In het vierde kwartaal van 2023 steeg de gemiddelde vierkante meterprijs van een huurwoning in de vrije sector met 8,5 procent ten opzichte van het voorgaande jaar. Nieuwe huurders worden geconfronteerd met een bedrag van 18 euro per vierkante meter per maand, een aanzienlijke stijging ten opzichte van de 16,59 euro per vierkante meter eind 2022.

Demissionair minister De Jonge ambieert om op 1 juli zijn Wet Betaalbare Huur te implementeren, gericht op het indammen van torenhoge huurprijzen in de middenhuur. Het voorgestelde 'woningwaardesysteem' zou de maximale huur moeten bepalen. Echter, Pararius-directeur Jasper de Groot vreest dat deze wet eerder als een zwaard van Damocles boven de huurmarkt hangt. Hij betwijfelt of dit beleid beleggers zal aansporen tot het aanbieden van huurwoningen, wat op zijn beurt de druk op de huurmarkt verder zal vergroten.

Starters op de koopmarkt lijken slechts in beperkte mate te profiteren van deze verschuiving. Hoewel 8 procent van alle woningen in het vierde kwartaal te koop stond na een eerdere huurbestemming, blijft dit effect relatief klein. Volgens De Groot heeft deze trend aanzienlijk grotere gevolgen voor de vrije sector huurmarkt dan voor de koopmarkt, waarbij de huurmarkt acht keer kleiner is. Hierdoor dreigen de huurprijzen van overgebleven huurwoningen drastisch te stijgen.


Vijf grootste steden

In de vier grootste steden is een stijging van de vierkante meterprijs waargenomen. Rotterdam spant de kroon met een toename van 9,6 procent voor nieuwe huurders in vergelijking met het vierde kwartaal van 2022. In deze stad betaalt men nu 19,18 euro per vierkante meter. Desondanks blijft dit bedrag lager dan in Amsterdam (27,28 euro), Utrecht (20,17 euro) en Den Haag (19,35 euro). Alleen Eindhoven zag een daling van 1,4 procent naar 17,67 euro per vierkante meter.

Bij middelgrote steden heeft bijna 80 procent van de zestig onderzochte plaatsen een stijging in de gemiddelde vierkante meterprijs van huurwoningen in de vrije sector ervaren. Opvallende procentuele stijgingen werden waargenomen in Deventer, Roermond, Delft, Hengelo en Groningen.

De Raad van State uitte in november al zorgen over mogelijke averechtse effecten van de kabinetsplannen. Het adviesorgaan vreesde dat huurders juist meer moeite zouden hebben om een woning te vinden. De Jonge blijft echter optimistisch en hoopt dat zijn wet zal voorkomen dat van de schaarste misbruik wordt gemaakt.


Conclusie

De huurmarkt staat onder druk door een afname van beschikbare woningen in de vrije sector en een stijging van vierkantemeterprijzen. Demissionair minister De Jonge's voorgenomen reguleringsplannen lijken echter averechts te werken, waarbij Pararius vreest voor verdere problemen. Het afwachten van de implementatie van de Wet Betaalbare Huur op 1 juli brengt onzekerheid met zich mee, terwijl starters op de koopmarkt slechts in beperkte mate profiteren van deze ontwikkelingen. De gevolgen van deze verschuiving zijn voelbaar, vooral in de vrije sector huurmarkt, wat aanzienlijke gevolgen heeft voor de huurprijzen en toegankelijkheid voor huurders.