Het komende jaar staat de woningmarkt voor ingrijpende veranderingen. Deze ontwikkelingen beïnvloeden niet alleen de manier waarop we onze huizen financieren, maar hebben ook gevolgen voor betaalbaarheid, belastingen en de dynamiek tussen kopers en verkopers. In dit artikel brengen we de cruciale verschuivingen van 2024 onder de aandacht, waarbij we benadrukken waarom het essentieel is voor elke woningzoekende en -aanbieder om op de hoogte te zijn.


• Nationale Hypotheek Garantie (NHG) grens stijgt naar € 435.000,-

Vanaf het prille begin van 2024 wordt het landschap van hypotheekfinanciering getransformeerd. De verhoging van de NHG-grens naar € 435.000,- biedt niet alleen een veiligheidsnet voor huizenkopers, maar opent ook deuren naar lagere hypotheekrentes. Een significante verschuiving die vooral impact heeft op diegenen die streven naar energie-efficiëntie: indien kopers de kosten van energiebesparende maatregelen in hun hypotheek opnemen, wordt de grens zelfs verder opgerekt tot € 461.100,-. Deze aanpassing maakt NHG vanaf 1 januari toegankelijk voor een breder scala aan huizenkopers, terwijl de afsluitkosten onveranderd blijven op 0.6% van het aangevraagde hypotheekbedrag.


• Woningaanbod en betaalbaarheidsgrens

Het perspectief op de woningmarkt wordt gekenmerkt door ambitie en noodzaak. De overheid streeft ernaar om tot 2030 maar liefst 981.000 nieuwe woningen te bouwen, waarvan bijna 70% als 'betaalbaar' wordt bestempeld. Echter, de definitie van betaalbaarheid neemt een nieuwe vorm aan met de loslating van de NHG-grens als maatstaf. Vanaf 2024 wordt een woning beschouwd als betaalbaar als deze een waarde heeft van maximaal € 390.000,-, waarmee ontwikkelaars worden uitgedaagd om innovatieve oplossingen te bieden binnen deze nieuwe norm.


• Overdrachtsbelasting en startersvrijstelling

De dynamiek van de overdrachtsbelasting ondergaat opmerkelijke wijzigingen, vooral gunstig voor bepaalde groepen huizenkopers. Terwijl het standaardtarief blijft hangen op 2%, zijn er uitzonderingen die de aandacht trekken. Niet-woonbestemde aankopen, zoals vakantiehuizen, huurwoningen, of woningen gekocht voor kinderen, worden geconfronteerd met een verhoogd tarief van 10.4%. Aan de andere kant genieten jongeren tussen 18 en 35 jaar van een verfrissende vrijstelling van 0%, beter bekend als de startersvrijstelling. Deze vrijstelling wordt verder verruimd, waarbij het plafond in 2024 wordt opgetrokken naar € 510.000,-, waardoor een bredere groep starters toegang krijgt tot deze belastingvoordelen. De afschaffing van de jubelton draagt bij aan het creëren van een gelijk speelveld, waar vermogende ouders niet langer automatisch een voorsprong hebben op de woningmarkt.


• Hillen-aftrek en studieschuld bij hypotheek

Een essentiële verschuiving in de belastingregels komt naar voren met de daling van de Hillen-aftrek naar 80%. Deze maatregel, voorheen een schild voor huiseigenaren die extra aflosten op hun hypotheek, ondergaat een reformatie die de dynamiek van hypotheekaflossingen beïnvloedt. Tegelijkertijd beïnvloeden nieuwe regels voor het berekenen van maximale hypotheken bij studieschulden de besluitvorming van huizenkopers. In 2024 wordt het maandelijkse bedrag voor de DUO meegewogen, niet langer het initiële bedrag van de studieschuld, wat de impact op hypotheekaanvragen verandert.


• Belastingvoordelen voor VvE-aandelen en derdenrekening notaris

Een heroverweging van de fiscale behandeling van vermogensrechten met betrekking tot aandelen in Verenigingen van Eigenaren (VvE's) heeft significante implicaties voor vastgoedinvesteerders. Door deze vermogensrechten gelijk te stellen aan banktegoeden, krijgen ze een gunstiger fiscaal regime. Tegelijkertijd wordt voorgesteld om het tarief in box 3 in 2024 te verhogen naar 34%, waardoor de financiële overwegingen rondom vastgoedinvesteringen verder worden beïnvloed. Ook vermogensrechten met betrekking tot de derdengeldenrekening van notarissen zouden in dezelfde categorie vallen, wat de belastingimplicaties van vastgoedtransacties verandert.


• Verlaging eigen bijdrage huurtoeslag en WOZ-beschikkingen

In 2024 zullen huurders profiteren van een verlaging van de eigen bijdrage voor huurtoeslag, met een duidelijke focus op het verminderen van armoede, vooral onder gezinnen met kinderen. Deze verlaging van € 34,67 per maand resulteert in een aanzienlijke toename van de huurtoeslag ten opzichte van 2023. Tegelijkertijd tracht de overheid de financiële prikkel voor rechtsbijstandverleners om bezwaarprocedures tegen WOZ-beschikkingen te starten te verminderen, met uitbetalingen direct aan belanghebbenden en maatregelen om vergoedingen te verlagen en boetes op te leggen voor trage procedures.


• Aan derden verhuurd vastgoed en afschrijvingsbeperking

Het kabinet behoudt bepaalde regelingen, zoals de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) en de doorschuifregeling (DSR) voor schenk- en erfbelasting, maar stelt voor om vermogen dat aan derden wordt verhuurd standaard als beleggingsvermogen aan te merken. Deze maatregel, hoewel bedoeld om het voortbestaan van familiebedrijven te waarborgen, zal de dynamiek van vastgoedoverdrachten beïnvloeden. Onroerend goed dat niet wordt verhuurd aan derden maar wordt gebruikt voor eigen bedrijfsactiviteiten, valt echter niet onder deze nieuwe regel.


• Afschrijvingsbeperking voor gebouwen in de inkomstenbelasting

De eerder ingevoerde afschrijvingsbeperking in de vennootschapsbelasting wordt nu voorgesteld voor de inkomstenbelasting. Voor gebouwen in eigen gebruik geldt dezelfde bodemwaarde als in de vennootschapsbelasting, wat een uniforme benadering van afschrijvingen op alle bedrijfsmatig gebruikte gebouwen introduceert, ongeacht of ze voor eigen gebruik zijn of ter belegging.


• Vennootschapsbelastingtarief 2024 en MKB-Vrijstelling

Het maximale vennootschapsbelastingtarief blijft in 2024 op 25,8%, met het tarief van 19% voor fiscale winsten tot € 200.000 dat behouden blijft. Echter, ondernemers in de inkomstenbelasting zullen een verlaagde mkb-winstvrijstelling ervaren, dalend van 14% naar 12,7% in 2024. Deze verandering betekent dat deze groep ondernemers meer belasting zal betalen in het komende jaar. De impact van deze verschuiving op kleinere ondernemingen, zoals eenmanszaken, vof's en zzp'ers, kan aanzienlijk zijn en vereist nauwlettend financieel beheer.


Conclusie

In 2024 ondergaat de woningmarkt aanzienlijke veranderingen, van financiële prikkels tot belastinghervormingen. Het is essentieel voor woningzoekenden, woningaanbieders en investeerders om deze verschuivingen te begrijpen en zich aan te passen aan de nieuwe mogelijkheden. Of het nu gaat om het benutten van de startersvrijstelling, het optimaliseren van belastingvoordelen, of het begrijpen van de impact op hypotheekaanvragen, deze ontwikkelingen vormen de sleutel tot succes op de evoluerende woningmarkt van 2024.