De vastgoedwereld staat aan de vooravond van significante veranderingen in 2024, met herziene hypotheekregels die een potentiële ademtocht lijken te zijn voor woningzoekenden. Deze aanstaande aanpassingen, gericht op het vergemakkelijken van toegang tot woningen, zijn vooral hoopgevend voor starters en diegenen die duurzaamheid hoog in het vaandel hebben. In dit uitgebreide artikel gaan we dieper in op de aankomende veranderingen, bekijken we de specifieke impact op verschillende doelgroepen en werpen we een blik op wat deze verschuivingen betekenen voor de bredere vastgoedmarkt.
Frustraties op de woningmarkt
De huidige woningmarkt, vooral in de drukbevolkte Randstad, wordt gekenmerkt door toenemende frustraties, vooral onder potentiële kopers. In Amsterdam begint het goedkoopste appartement bij twee ton, wat slechts 30 vierkante meter oplevert. In vergelijking biedt Breda voor dezelfde prijs tien vierkante meter meer, zij het nog steeds niet bijster ruim.
Een bijkomend obstakel voor aspirant-kopers is het feit dat een modaal inkomen van 40.000 euro slechts recht geeft op een lening van 170.000 euro bij de bank. Deze financiële beperking maakt het voor individuen met bescheiden inkomens vrijwel onmogelijk om een eigen woning te verwerven. Om deze barrière te verlagen, treedt er vanaf 2024 een welkome verandering in werking. Alleenstaanden die jaarlijks minstens 28.000 euro verdienen, krijgen de mogelijkheid om 16.000 euro extra te lenen, wat in combinatie met spaargeld een cruciaal verschil kan maken in een oververhitte woningmarkt.
Duurzaamheid als drijvende kracht
Een van de meest opmerkelijke aspecten van de herziene regels is de nadruk op duurzaamheid. Sinds de introductie van het energielabel in 2008 heeft dit instrument de verduurzaming van huizen gestaag aangemoedigd. Wat voorheen als een papieren tijger werd beschouwd, krijgt nu eindelijk meer substantie.
Vanaf volgend jaar is het mogelijk om meer geld te lenen als een woning een beter energielabel heeft. Voor huizen met een energielabel A of B kan het extra leenbedrag oplopen tot 10.000 euro, terwijl een label A++++ zelfs kan resulteren in een extra leenbedrag van wel 50.000 euro. Deze financiële stimulans is niet alleen gunstig voor de kopers, maar dient ook als een krachtige incentive voor huiseigenaren om hun huizen te verduurzamen. In een tijd waarin energiekosten hoog op de agenda staan, wordt het energielabel een waardevol kenmerk bij het aankopen van een woning.
Er is ook aandacht voor bestaande woningbezitters die hun huis groener willen maken. Hier geldt het omgekeerde principe: hoe lager het energielabel, hoe meer extra lening mogelijk is bovenop de hypotheek, met het doel de bestaande woningvoorraad te vergroenen.
Overige faciliteiten voor woningzoekenden
De overheid onderneemt verschillende stappen om starters te ondersteunen. Kopers onder de 35 jaar genieten al van vrijstelling van overdrachtsbelasting tot een koopsom van 440.000 euro. In 2024 wordt deze vrijstelling zelfs verhoogd naar 510.000 euro. Deze financiële ademruimte zou de druk op de jongere generatie moeten verlichten, al geldt deze vrijstelling niet als er al eerder gebruik van is gemaakt.
Een ander positief aspect voor starters is de verandering in de berekening van het hypotheekbedrag met betrekking tot studieschulden. Banken zullen vanaf volgend jaar kijken naar de nog openstaande studieschuld in plaats van de oorspronkelijke schuld, wat gunstig is voor diegenen die hun studieschuld al grotendeels hebben afgelost.
Daarnaast gaat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omhoog. Voor huizen die in 2024 worden gekocht, mag de woning maximaal € 435.000 kosten, een stijging van € 30.000 ten opzichte van het huidige jaar. Het voordeel van NHG is dat het bescherming biedt in het geval van gedwongen verkoop, en geldverstrekkers bieden vaak een korting op de hypotheekrente voor huizen die zijn gekocht met NHG.
Hoewel de versoepelde hypotheekregels een positieve impuls lijken te geven aan bepaalde segmenten van de woningmarkt, blijft het nog steeds een uitdaging voor singles en starters met bescheiden inkomens om een huis te bemachtigen. Hoogleraar woningmarkt, Peter Boelhouwer, benadrukt dat het toevoegen van woningen aan de markt de sleutel is om de woningcrisis op te lossen. Zelfs met de versoepelde regels zullen woningprijzen waarschijnlijk stijgen, maar de veranderingen kunnen wel leiden tot een sterkere positie voor starters ten opzichte van doorstromers. Verdere verruiming van de regels, met een focus op de financiële toekomstperspectieven van starters, zou volgens Boelhouwer een welkome stap zijn. Het benadrukt opnieuw dat bouwen de fundamentele oplossing is om de woningmarkt in balans te brengen.
