Alles wat je moet weten over huurwoningen

Geschreven door: frederik, op: 24 februari 2018

In dit artikel wil ik nagenoeg alles beschrijven waarmee je te maken kunt krijgen als je een huurwoning gaat huren. Dit geldt ook voor kamers, appartementen en studio’s. In principe gelden daarvoor namelijk meestal dezelfde regels. Als het anders is bij één van de types huurwoningen dan zal dat apart worden beschreven.

Soorten huurwoningen

Allereerst gaan we kijken naar de types huurwoningen. Je kent vast de namen appartement, studio, kamer, eengezinswoning en dergelijke al. Maar misschien is het handig om te weten wanneer je te maken hebt met een studio en wanneer met een appartement bijvoorbeeld.

Appartement

Een appartement is een woning dat onderdeel is van een groter gebouw. Een appartement heeft altijd maar één verdieping. Altijd als een huurder in een woning woont wordt er naast de kale huurprijs (straks hier meer over) servicekosten betaald. De servicekosten zijn vaak voor gas, water en elektra maar voor huurders in een appartement geldt ook dat zij meebetalen voor de gemeenschappelijke ruimtes in het woongebouw of appartementencomplex. Denk aan het onderhoud van de entree, de gang, eventueel de lift of de buitenwanden van het gebouw. Dit staat altijd beschreven in het huurcontract.

Maisonnette

Wanneer de huurwoning net als bij een appartement in een woongebouw met meerdere woningen bevindt maar meer dan één verdieping heeft, spreken we over een maisonnette woning. Verder is een maisonnette exact hetzelfde als een appartement.

Studio

De karaktereigenschappen van een studio lijken veel op die van een appartement. De studio kent ook slechts één verdieping. Daarnaast bevindt de studio zich in een woongebouw met meerdere woningen. In principe zou je het een appartement kunnen noemen. Je mag een appartement een ‘studio’ noemen wanneer het appartement slechts één kamer heeft waarin zowel het slaapgedeelte, de keuken als het woongedeelte bevindt. Vaak is de badkamer wel een aparte ruimte van de rest.

Eengezinswoning

Een eengezinswoning is een woning bedoeld voor iemand met een gezin. De woning bevindt zich altijd op de begane grond en de verdiepingen daarboven behoren bij de woning. Bij een eengezinswoning is er aan de voorkant nooit een galerij of gemeenschappelijke ingang. De woning heeft een woonkamer en twee of meerdere slaapkamers op een andere etage. Je kenmerkt de eengezinswoning aan een rijtjeshuis, twee-onder-een-kapwoning of een vrijstaande woning.

Drive-inwoning

Een drive-inwoning heeft dezelfde kenmerken als een eengezinswoning alleen is er aan de woning op de begane grond een garage ingebouwd.

Bungalow

Voorbeeld bungalow

Bungalow

Wanneer een woning dezelfde eigenschappen heeft als een drive-inwoning of een eengezinswoning maar niet meer dan één etage heeft dan hebben we het over een bungalow.

Kamer

Dit spreekt voor zich. In alle soorten woningen is er de mogelijkheid om één kamer vrij te stellen voor verhuur. Voor studenten is dit vaak een goede uitkomst omdat de kosten van een kamer, vanwege de kleine oppervlakte, lager zijn dan een geheel appartement of studio.

Dit zijn slechts een paar types van huurwoningen. Er zijn nog meer soorten huurwoningen maar dit zijn de meest voorkomende. Het is nu belangrijk te weten wat je ziet wanneer je aan het zoeken bent naar een huurwoning. En vooral dat je een studio moet overslaan als je op zoek bent naar een huurwoning met meerdere kamers.

Prijzen van huurwoningen

Handig om te weten, is hoe de prijs van een huurwoning tot stand komt. Als je nog nooit hebt gezocht naar een huurwoning, kan het voorkomen dat je een beetje schrikt. Niet altijd, want het hangt ervan af waar je een huurwoning wil hebben. Daarom het eerste aspect van de totstandkoming van de huurprijs; de plaats.

De plaats van een huurwoning

De prijs van een huurwoning wordt voor het grootste deel bepaald door de plaats waar de huurwoning zich bevindt. Net als bij producten of diensten wordt de prijs hoger als er meer vraag is dan het aanbod. Andersom wordt de prijs lager als er minder vraag is dan het aanbod. Denk bijvoorbeeld aan een smartphone. Bijna iedereen wil een smartphone hebben. De verkopers van smartphones kunnen daardoor meer geld vragen voor een smartphone. Zo werkt het ook bij huurwoningen in populaire plaatsen.

Op dit moment is de populairste plaats om in te wonen Amsterdam. Daaropvolgend zijn Utrecht, Rotterdam en Den Haag. Je zal daarom zien dat daar de gemiddelde huurprijs hoger ligt dan de huurprijs in plaatsen als Hoofddorp, Maarssen, Barendrecht of Zoetermeer.

De grootte van de huurwoning

Omdat we meestal spreken over de prijs per vierkante meter, is het zo dat de totale huurprijs wordt beïnvloed door de grootte van een huurwoning. Een woning van 50 vierkante meter is dus duurder dan een woning van 30 vierkante meter in dezelfde plaats.

In Amsterdam is berekend dat eind 2017 de gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand op €22,28 ligt. Als je dus een woning van 50 vierkante meter wil huren ben je in Amsterdam gemiddeld (22,28 * 50) €1.114,- per maand kwijt.

De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand in Utrecht ligt op €15,60. Als je daar een huurwoning van 50 vierkante meter wil huren ben je gemiddeld dus (15,60 * 50) €780,- per maand kwijt. Dat is een stuk minder dan in Amsterdam. Daarom is het dus afwegen om welke redenen je in welke plaats wil wonen.

Servicekosten

Hiervoor hebben we het alleen gehad over de zogenoemde ‘kale huurprijs’. Je zal vast wel eens hebben gezien op websites dat er naast de huurprijs het woord ‘inclusief’ of ‘exclusief’ staat. Inclusief betekent dat de huurprijs die wordt aangegeven een samenvoeging is van de kale huurprijs en de servicekosten. Meestal wordt alleen de prijs zonder servicekosten getoond omdat de woning er dan wat ‘goedkoper’ uitziet. Je moet dus rekening houden met de servicekosten als er ‘exclusief’ bij staat. De servicekosten wordt verrekend voor het gebruik van de huurwoning. Dit betekent dus het gebruik van gas, elektra en water. Maar in sommige gevallen ook een televisie en/of internetabonnement. Dit wordt altijd in het contract aangegeven. Als je een gemeubileerde huurwoning gaat huren kan de verhuurder ook het gebruik van de meubels in rekening brengen onder de servicekosten.

Borg

Als je een huurcontract aangaat dan zal de verhuurder vragen om borg. Dit betekend een waarborg of onderpand zodat de verhuurder zeker weet dat wanneer er bijvoorbeeld schade aan de woning wordt aangericht, dit betaald kan worden uit de borg. Het kan ook fungeren als buffer voor de achterstand van de huur. Normaal gesproken vraagt de verhuurder een borg dat gelijk is aan één maand huur. Hier zijn geen specifieke regels voor.

Inkomenseis

In sommige gevallen wil de verhuurder van een woning zeker weten dat de toekomstige huurder zijn of haar huur kan betalen. De verhuurder stelt dan als voorwaarde een bepaalde inkomenseis. Een inkomenseis kan alleen voor woningen in de vrije sector want bij sociale huurwoning geldt alleen een maximaal inkomen. Om er zeker van te zijn dat jij de huur kan betalen is de inkomenseis vaak een X aantal keer de kale huurprijs per maand als brutosalaris. Dus stel: een huurwoning wordt verhuurd voor €1.000,- per maand en de inkomenseis is 3 x de huurprijs. Dan moet je kunnen laten zien dat je (3 * €1.000,-) €3.000,- bruto verdiend. In de meeste gevallen kan het inkomen van een eventuele partner worden meegerekend voor de helft. Dus stel: jij en je partner verdienen ieder €2.000,- bruto per maand, de huurprijs is €1.000,- en de inkomenseis is 3 maal de maandelijkse huur. Dan kan je aantonen dat jij €2.000,- verdient en je partner €2.000,- verdient. Het inkomen van de partner wordt voor de helft meegerekend dus komt neer op €1.000,-. De inkomenseis is (3 * €1.000,-) €3.000,- en jullie gezamenlijke inkomen is (€2.000,- + €1.000) €3.000,-. Jullie komen in aanmerking voor de huurwoning.

Het vinden van een huurwoning

Het vinden van een geschikte huurwoning kan soms best lastig zijn. Zoals hiervoor is beschreven, zijn er in eerste instantie veel soorten huurwoningen. Daarnaast hangt het er natuurlijk vanaf wat jij wil betalen voor jouw woonruimte.

Waarschijnlijk hangt jouw keuze af van de prijs die je ervoor wil betalen. En de prijs hangt weer af van een aantal factoren zoals: de ligging, de staat van de woning en de grootte.

Stappenplan

Om te beginnen aan de zoektocht naar jouw huurwoning is het handig om een aantal stappen te volgen voordat je lukraak het internet opgaat. Hierdoor kan je gerichter aan de slag gaan en effectiever tot een resultaat uitkomen.

Als eerste moet je bepalen wat jij kan uitgeven aan de maandelijkse huur. Het moet niet zo zijn dat je over een half jaar ineens geen huur meer kan betalen omdat je een te dure woning hebt gekozen. Dus houd daar rekening mee. Als je weet wat jouw budget is dan kan je gaan kijken of dit budget valt in de sociale huurwoningsector of de vrije huurwoningsector. 

Een huurprijs onder de €710,68 behoort tot de sociale huur. Alles wat boven deze prijs wordt verhuurd behoort tot de vrije sector.

Vervolgens kan je gaan kijken in welke plaats(en) jij wil gaan wonen en hoe groot jouw woning moet zijn. Ik geef je bij dezen alvast een wijze tip: probeer zo min mogelijk eisen aan jouw huurwoning te stellen want het is al lastig genoeg.

Als jouw budget onder €710,68 ligt dan moet je dus gaan zoeken naar sociale huurwoningen. Dit is een andere weg die je inslaat dan wanneer je op zoek gaat naar een huurwoning in de vrije sector. Hieronder leg ik uit waar je op moet letten bij sociale huur en huur in de vrije sector.

Dit geldt overigens niet voor kamers. Kamers zijn over het algemeen niet duurder dan de sociale huurgrens maar vallen niet onder sociale huur omdat het een onderdeel van een gehele woning is.

Sociale huur

Je kan niet zomaar in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Allereerst omdat de vraag naar sociale huurwoningen enorm groot is. Maar ook omdat je aan bepaalde eisen moet voldoen. Het is handig om je direct op je achttiende in te schrijven bij woningnet. Hierdoor kom je automatisch op een wachtlijst te staan. Het kan namelijk voorkomen dat het wel 3 maar soms zelfs 10 jaar duurt tot je aan de beurt bent voor een sociale huurwoning. Je kan je inschrijven bij woningnet voor €50,- waarna je per jaar €8,- betaald om ingeschreven te blijven en dus ook jouw wachttijd verlengt.

Als je eenmaal staat ingeschreven en uiteindelijk aan de beurt bent voor een sociale huurwoning dan geldt er een maximaal inkomen. Voor 2018 geldt dat een huishouden niet meer mag verdienen dan €36.798,- per jaar. Het gaat dus om het verzamelinkomen van de bewoners van een huis. Hier wordt het inkomen van de kinderen niet bij opgeteld. In uitzonderlijke situaties mag het verzamelinkomen niet hoger zijn dan €41.056,- per jaar. Dit geldt voor sommige woningcorporaties en wordt altijd vooraf aangegeven. Naast de lage huurprijs krijg je bij sociale huur ook huurtoeslag. Dit hangt af van je inkomen, de huurprijs, je leeftijd en de woonsituatie.

Vrije sector

In de vrije sector geldt geen wachtlijst en ook geen maximaal inkomen. Hier gaat het juist vaak andersom. In veel gevallen wordt er namelijk een minimaal inkomen gevraagd. Dit komt omdat de huurprijzen in de vrije sector vele malen hoger zijn waardoor de verhuurder er zeker van wil zijn dat jij de huur kan opbrengen.

Als je in aanmerking wil komen voor een huurwoning in de vrije sector, moet je bijna altijd geld betalen om in aanmerking te kunnen komen. Omdat veel mensen nog jaren in de wachtrij staan voor een sociale huurwoning of omdat ze te veel verdienen gaan ze op zoek naar een woning in de vrije sector. De vraag naar huurwoningen is dus zeer groot. Zoals eerder beschreven beïnvloed die vraag dus de prijs maar ook de manier waarop je in aanmerking kan komen.

Je hebt bepaalde paden die je in kan slaan. Zo kan je bijvoorbeeld de hulp van een aanhuurmakelaar inschakelen. Een aanhuurmakelaar krijgt van jou een profiel van de woonwensen en zal voor jou op zoek gaan naar geschikt aanbod. De aanhuurmakelaar zal met je afspreken wat hij daarvoor vraagt maar je kan in de meeste gevallen uitgaan van het volgende: 1 maand huur (ter waarde van het gevonden object) + 21% BTW. Als jouw huurbudget €1.000,- per maand is en de aanhuurmakelaar vindt de perfecte woning voor €1.000,- per maand dan krijg je een rekening van (€1.000,- + 21%) €1.210,- wanneer je akkoord gaat met de huurwoning.

Dit is een zeer effectieve manier van woning zoeken en je kan ervan uitgaan dat je snel aan een huurwoning komt maar het is enorm prijzig, dus niet voor iedereen weggelegd.

Doe het zelf

Je kan er ook voor kiezen om zelf iets actiever op zoek te gaan. Je kan meerdere makelaarssites en huurwoningsites in de gaten houden totdat je een geschikte woning vindt. Deze manier van zoeken vergt wel veel energie en tijd maar is een stuk goedkoper. Wel is het zo, dat als je eenmaal een woning hebt gevonden via een site, dat er van je gevraagd wordt om een abonnement af te sluiten voor het reageren op woningen.

Je zal al snel merken wanneer je een abonnement afsluit bij een van de aanbieders, dat je niet direct zal slagen bij de eerste de beste woning waar jij op reageert. Het is aan te raden om een abonnement van ongeveer een maand af te nemen. Hiermee zou je voldoende tijd moeten hebben om in aanmerking te komen voor jouw droomhuis.

De site waarop je deze tekst nu leest (Hestiva) heeft het voor jou nog een klein beetje makkelijker gemaakt. Hestiva heeft namelijk het aanbod van de beste en grootste aanbieders van Nederland verzameld in één site waardoor je in één oogopslag het gehele Nederlandse huurwoningaanbod kan terugvinden. Alle aanbieders die zijn aangesloten bij Hestiva krijgen hun aanbod weer van makelaars of particulieren. Dus als iemand zijn of haar huurwoning aanbied bij bijvoorbeeld huurwoningen.nl dan komt dat uiteindelijk ook terecht op Hestiva. Sterker nog, de volgende ochtend rond 06:30 uur. Hestiva refresht iedere ochtend (365 dagen per jaar) het gehele woningaanbod van Nederland zodat het up to date blijft.

Bij iedere huurwoning op Hestiva staat ook de aanbieder vermeld. Daarbij staan de specificaties per aanbieder. Dus de kosten voor het abonnement, de mogelijkheden en de grootte van de aanbieder.

Wees sociaal

Daarnaast heb je nog een mogelijkheid om aan een huurwoning in de vrije sector te komen en dat is connecties. Maar dan werkelijk connecties in de breedste zin. Want van je vakantievriendinnetje uit 2010 tot aan je werkgever van nu is een mogelijkheid tot het vinden van een huurwoning. Als je op deze manier aan een huurwoning wil komen is het gebruik van social media zeer effectief. Meld je vooral aan voor Facebookgroepen en like en volg alle huurwoning pagina’s totdat je tijdlijn niets anders meer weergeeft dan huurwoningen.

Het huurcontract

Als je eindelijk jouw droomhuis of kamer hebt gevonden dan moet je het huurcontract ondertekenen. Hierin staan de afspraken vastgelegd die jij en de verhuurder hebben gemaakt over het gebruik van de ruimte(s). Als je deze afspraken niet naleeft dan geldt het contract niet en heb je kans dat je niet meer in de woning mag blijven wonen.

Let dus goed op waar je voor tekent.

Het komt het meeste voor dat je te maken krijgt met een huurcontract voor bepaalde tijd. Dit houdt in dat er een afgesproken periode is waarin jij gebruik mag maken van de woning. Hierna heb je dus geen recht meer op bewoning van de ruimte. Je kunt dan met de verhuurder afspreken of het contract verlengd wordt of niet.

De verhuurder mag in deze afgesproken periode de huur niet opzeggen maar de huurder mag dit wel. Een contract voor bepaalde tijd is altijd maximaal 2 jaar geldig.

Als je een contract hebt voor onbepaalde tijd dan mag je er zo lang wonen als jij wil.

Hestiva